武汉小区车位出租价格 民法典中关于道路、车位、车库的规定与理解（三）

第二百七十六条 建筑区内设置停放车辆的停车位、车库，应当首先满足居民的需要。

【文章目的】

该条规定，停车位、车库的规划首先要满足居民的需要。

【文章理解】

目前，不少新村没有停车位、车库，或者停车位、车库严重不足，难以满足新村居民的需求，造成停车难问题。 该条具体规定：“建筑区内规划停放车辆的停车位、车库应当首先满足居民的需要”。 关于本文的理解和应用，我们要重点关注以下问题：

1.对“建筑区内规划用于停放车辆的车位、车库”的理解

实践中，停车位和车库的情况并不统一。 有的在建设规划内，有的占用闲置农田，有的占用高速公路。 具体情况要根据具体情况具体处理。 该规定仅明确了建筑区域内规划用于停放车辆的车位和车库的归属。 地下停车场、不属于整个新村的地面收费停车位以及违反规划要求建设的停车位、车库等不属于本条规定范围。 停车位、车库是新村整体环境的组成部分。 他们的目的是为整个新村居民的生活提供便利。 因此，它们的使用应根据居民的需要订购专用部件。 同时，停车位和车库问题也属于居民。 在权利范围内，其使用和出售应当服从整个新村建筑的使用和全体居民的利益。 因此，车位、车库的归属问题涉及广大居民的切身利益。 用于停放车辆的停车位和车库作为建筑的附属设施，首先应满足新村民的需求。 作为处理新村停车位和车库问题的基本原则，本文论证了优先保护居民权益的立法价值取向。

二、如何确定“首先满足居民需求”的标准问题

对此，应考虑两个方面。 首先，必须确保建筑分区内有规定数量的停车设施。 严禁开发商将停车设施纳入其所有权范围内的所有建筑物内单独开发； 二是建设单位必须提供规划要求的机动车停车设施，供新村居民使用。 只有在保证新村居民使用的前提下，才允许新村居民以外的人使用。 满足居民的需求，意味着开发商建好停车位、车库后，应该先转租并出售给居民，而不是高价转借给第三方。 如果租户能够认购，则应转让； 承租人无法认购的，应当转租。 满足需求并不意味着给予居民第一选择的权利。 不管其他人的条件是否比居民高，你都不能先借给别人。 因此，本条不能理解为新村居民优先于新村外居民，或者优先租房。 相反，应该理解为尽可能平衡房东的需求和开发商的利益的问题。 居民的需求在时间和数量上应当合理，应当符合新村广大居民利益的合理需求。 对于开发商来说，最大的好处就是尽快转让或转租车位、车库，以获得开发回报。 当房东的需求和开发商的利益得到很好的平衡时，才符合本条的立法精神。 但在实践中，二者常常发生冲突，由此引发的纠纷也屡见不鲜。 建设单位转租建筑区域内规划停放车辆的车位、车库时，必须依法完成前期规划验收，不得以“只售不售”为名拒绝提供停车服务。出租”。

在两者发生冲突的情况下，我们认为《房屋所有权纠纷司法解释》第五条通过设定分配比例标准来平衡两者的关系，是一个较好的解决方案。 这里的配置比例是指规划建筑面积内规划用于停放车辆的车位、车库和房屋的比例。 以分配比例为标准的主要考虑是规划管理部门依据法律、地方性法规统一管理新村规划，初步审查新村总体规划设计并办理各项手续。 规划管理部门在规定新建新村配置比例时，严格按照新村规划及相关专业规划和规范的要求，综合考虑包括停车权益在内的新村居民的各种激励因素后确定。 主管部门在进行预审时，还根据新村各建设工程规划许可证的要求进行全面的预审，包括建设项目是否按照建设工程规划许可证的要求进行建设新村配套设施建设是否已完成。 因此，开发商应严格遵循新村规划。 如果开发商未按照规划配置比例建设停车位和车库，那么新村将无法通过初次竣工验收，开发商的行为将构成违规，新村将无法交付使用。 只有按照分配比例建设停车位、车库，开发商的行为才合法。 因此，分配比例以“首先满足居民的需求”为标准是有法律依据的。 至于分配比例，可以形容为“每户XX个停车位”和“XX户XX个停车位”，或者停车位数量与面积挂钩，有的直接规定规划停车位总数空间。 但无论采用哪种叙述方式，最终都可以估算出车位、车库和房屋的分配比例。

三、如何认定建设单位履行了本条中“首先满足居民需求”的问题

建设单位已按照规划确定的建筑面积内规划停放车辆的车位、车库、自用部位比例，通过转让、赠与、转租等方式将车位、车库、自用部位分配给住户的，应当认定其行为符合本条关于“首先满足居民需求”的规定。 原因在于，规划确定的分配比例是由政府规划行政部门确定的，具有合法性和确定性。 居民在订购建筑平面图的专有部分时也意识到了这一点。 只要房主按照配置比例购买或租用了车位或车库，他就应该感觉自己的需求已经“第一次得到满足”。 此时，开发商只有按照分配比例将车位、车库分配给住户，才能视为履行了法律义务。 否则，某些居民可能会过度索取停车位和车库。

作为新村重要配套设施的停车位、车库数量已经规划确定后，开发商应当按照配置比例满足新村居民的订购或租赁要求。 为确保首先满足居民的需求，开发商在任何时候都不得将新村的车位、车库出售给居民以外的第五人。 这是一个重要的前提。 在一些新村，停车位和车库在入住初期可能是充足的，甚至是空置的。 如果允许开发商将多余的车位和车库转让给居民以外的第五人，开发商就无法根据车库和车位满足居民的要求。 在配置比例提出合理停车要求的情况下，违反了“停车位、车库应首先满足居民需求”的强制性规定。 新村车位、车库已按照分配比例全部分配给业主的，应视为开发商已履行本条规定。 在满足新村居民合理停车需求、尚有车位、车库的前提下，为缓解新村停车难的社会问题，应允许开发商转租车位和车库给除居民以外的第三方。 人们，这不会损害新村居民的停车权，反而可以更好地实现开发商的利益，也可以帮助政府解决周边村民的停车问题。 这符合本文的精神，也有助于解决社会问题。 但任何时候都必须首先确保满足居民的合理停车需求。 确定居民合理停车需求的标准是分配比例。 当车位、车库与房屋的配置比例为1：1或者小于1：1时，已经通过认购、租赁的方式取得了车位或者车库。 居民应是停车需求已得到合理满足的居民； 车位、车库、房屋配置比例小于1：1时，通过认购、租赁等方式获得1个以上车位、车库的居民也属于车位。 需求已经得到满足的居民。

【审判实践中应注意的问题】

随着城市化的发展和国民经济水平的提高，家庭用车逐年普及，逐渐成为城市居民不可或缺的出行元素。 作为房东代步工具的存放场所，停车位、车库的辅助功能越来越重要，其使用和商业价值也越来越被人们重视。 实践中，新村停车位、车库纠纷的解决是一个非常复杂的问题，与群众切身利益密切相关。 在审判实践中，应当按照法律规定的一般原则，结合纠纷的具体情况妥善处理，确保此类案件的审理维护各方当事人的合法权益，实现法律与法律的统一。社会影响。

一、本条规定的“首先满足居民需求”是否属于强制性规定

实践中，在这个问题上存在分歧。 一种观点认为，这一规定不是强制性的； 另一种观点认为，如果不能满足住户的合理需求，就会损害房东依法享有的权益。 如果承租人不能主张协议无效，则相应的立法目的将难以实现。 因此，该规定具有强制性，任何违反该规定而签订的协议均应宣告无效。 。 我们同意后一种观点。 主要原因是，如果没有强制规定，开发商可以将车位、车库转租或出售给新村居民以外的第五人，或者将多个车位转让给他们。 、将车库转租或出售给特定群体居民，造成其他居民停车利益损害而不承担责任。 这不符合本条的立法本意。 因此，该条关于停车位、车库“应当首先满足居民需要”的规定，应视为法律规定的有效、强制性规定。 本条是调整新村公共利益的条款。 停车位、停车库首先要满足居民的需求。 并不是指满足某一特定住户的需求，而是满足整个建筑区域内所有业主对车位、停车库的需求。 。 开发商违反本条规定出售、转租停车位、车库，利害关系居民请求宣告交易无效或者终止租赁关系的，人民法院应予支持。

2、什么情况下原告可以提起诉讼？

申诉必须符合以下条件才能提起诉讼：首先，申诉人必须是涉案新村的房东。 根据民事诉讼法规定，与案件有直接利害关系的公民、法人和其他组织应当提出上诉。 如果投诉人不是涉案新村居民，其利益不会因新村停车位、车库纠纷而受到损害。 他必须与本案没有利害关系，也不符合民事诉讼法规定的起诉条件。 其次，申诉必须是业主根据车位、车库、房屋的分配比例未满足合理停车需求的。 如果申诉的合理停车需求已经得到满足，开发商已经履行了本条规定的义务，不能再施加超出法律规定的义务。 这对于开发商来说也是不公平的。

3、什么情况下开发商与业主之间的车位、车库买卖协议应当宣告部分无效？

申诉为新村居民合理停车需求未得到满足的，开发商与其他居民就超出分配比例的车位、车库买卖协议应宣告无效。 这里需要说明的是，按照其他住户分配比例要求签订的车位、车库买卖协议，只要满足合理的停车需求，就有效。 唯一被宣告无效的部分是超出分配比例、超出合理​​需要的车位、车库买卖协议。 这里需要注意区分，协议的效力不能一概而论。

4、什么情况下开发商与业主之间的车位、车库转租协议应部分中止？

作为新村居民，如果其合理停车需求得不到满足，开发商与其他居民签订的超出分配比例的车位、车库租赁协议应暂停。 这里还需要说明的是，其他住户按照配置比例租用车位、车库的协议，在满足合理停车需求的情况下有效。 宣告暂停的部分，仅是其同意租赁超出配置比例、超出合理​​需求的车位和车库。

来源 | 《中华人民共和国民法典物权部分的理解与适用（上）》

乐博新乡 王翔宇 郑志祥

物业提供的登记信息加盖上海徐汇阳光置业有限公司盖章，与物业提供的《大产权证》上开发商的印章相同。

据徐汇豪庭居民集中反映，他们的物业管理地址均在不知情的情况下被用来注册公司。

大兴一号商业项目

居民不知道地址，但公司已注册

徐汇豪庭近80户受此事件影响。 目前，工商部门和开发商已展开调查。

商业项目是一种特殊的房地产产品，最初因其“无贷款限额”、可注册公司等特点而受到市场欢迎。 但自“3月26日”商办房限贷以来，不少购房者在购买商办房时受到了限制。 虽然这增加了市场受欢迎程度，但也限制了对注册公司的需求。 近日，大兴一商业项目业主发现，其物业管理地址在其不知情的情况下注册了一家公司。

200多户家庭中，至少有80户在其地址注册了公司。

徐汇豪庭位于大兴区宋庄镇温榆河畔平房区旁。 由品牌民营企业旭辉集团开发。 该物业管理公司也是徐汇集团旗下的永盛物业管理。

12月初，徐汇宫居民李先生想用自己的物业管理地址注册一家公司。 当她去工商局登记时，被告知她的物业管理地址已经有一家公司。 根据李先生在上海企业信用信息网查询的信息，该公司的审批时间为2017年8月11日，经营状态为公开。 但李先生表示，他从未授权他人在其商业项目地址注册公司。

令人意外的是，李先生并不是徐汇广场项目中唯一遭遇此类事情的住户。 据居民成立的维权小组简单推算，200多户居民中，至少有80户遭遇过类似事件。 据居民集体反馈，他们的物业管理地址均在他们不知情的情况下被用来注册公司。 最早的注册时间可以追溯到今年年底，注册公司的业务范围也多种多样、复杂，无章可循。

“我们很多居民都不知道这件事，是在居民群里听到有人讨论才发现这个问题的。” 李先生说：“如此大量的企业未经许可擅自注册，我们的居民先是感到惊讶，然后又开始担心，甚至害怕其中有涉嫌违规或经济纠纷的企业。我们希望物管和工商局可以尽快协调解决此事，并尽快将公司搬到我们的地址。”

使用大房本登记需征得物业同意

为什么会在居民不知情的情况下发生如此大规模的企业集中登记，并持续近一年时间？ 徐汇豪庭的地址是如何注册公司的？

另一位住在徐汇豪庭S1栋的不愿透露姓名的居民告诉记者，他已尝试联系其地址注册的公司。 对方称，该公司是通过代理机构注册的，注册地址的实际所在地不清楚。 不知情。

当记者陪同居民前往石景山区宋庄工商办事处咨询时，该办事处的工作人员还强调：在注册公司时，如果使用小户口本（指的是每套房屋的房屋所有权证），每个购房者），需要一份由住户或房东亲自到场签署的授权书； 如果以房产证登记（指开发商在工程竣工初检后向房产管理部门申请的房产证），还需提供房产权属证明和物业管理签字。 居民需亲自到场。 “我们不知道住户是否有小房证，所以如果你想在你的地址注册一家公司，你必须拿到房产证和物管提供的证明材料并签字，否则我们将不登记。不过，事件发生后，我们已经要求公司重新登记时，居民必须持有证明并拍照。” 昌平区宋庄工商所负责接待的工作人员表示，这一手续在工商所的档案里很齐全。 目前，我们已将涉事地址的公司列为经营异常，正在展开调查。”

居民提供的工商登记信息并链接到自己的地址显示，登记信息的印章为上海徐汇阳光置业有限公司，与《大房产证》上开发商的印章相同》由物业管理提供。

不过，对此，徐汇广场物业管理总监和S1栋管家均表示，物业方从未在未经业主许可的情况下签署并签署过相应的证明文件。 “首先，我们没有房产公司‘徐汇阳光置业’的印章。为了方便住户注册公司，物业保留了一些预先准备好的材料，上面盖有印章。”阳光地产私章。” 但他们也强调，“这个材料与居民在工商局听到的略有不同。 工商局的登记材料中，地址栏是复制的，但物业手中的预留材料中，地址栏是手写的。 我们每次使用印章都需要记录。 所以不存在我们工作人员擅自下发授权的情况。”

对此，旭辉集团上海公司品牌部回应称：该地产公司并不知晓旭辉豪庭登记了大量住宅地址的情况。 “作为房地产公司，我们不需要做这些事情，现在有什么联系吗？” 里面有问题，目前我们正在致函公司法务部进行调查。”

大兴地址注册价格上涨

事实上，公司注册等业务很常见，在各区工商局旁边都可以看到大量的人在办理公司注册手续。 在他们的经营过程中，租用营业地址进行注册也是行业内的普遍现象。 大兴宋庄工商所表示，目前并无严格禁止通过代理机构登记的规定。

记者致电一家机构，对方表示，机构注册费用不到600元，但不包含地址费。 对方介绍，租用营业地址注册的公司一般分为两种，一种是小型公司，一种是一般纳税人公司。 其中，小型企业可以选择商业产品作为注册地址，但通常纳税人企业必须选择办公楼。

至于使用地址的费用，对方表示：“昌平的注册地址大约是9000元/年，我们在那里没有地址，地址是由第三方机构持有和提供的，我们收取的年度地址费也是直接向第三方机构收取的。” 该机构代表还表示：“近一年来，大兴的地址年费大幅下降，从年初的2000-3000元/年下降到9000元/年。主要原因是大兴的经批准的商业办事处班级地址有限，现在临近年底，价格更高。”

记者致电另一家专门从事代理注册业务的公司，对方表示：“目前海淀区的地址费用约为每年1.2亿元，还有附属一次性支付地址1.5亿元，还有两年后就没有了，要收地址费，至于地址来源，对方说我们有合作的物业管理公司，可以提供地址链接服务，实际无法运作，但这种链接需要征得住户的同意。”

■律师观点

窃取信息的负责任渠道

广州京师律师事务所中间合伙人范晨律师认为，徐汇豪庭至少80户房产证被非法提供或转让，涉嫌侵犯公民个人信息。

这个案件要看居民的户口地址被盗是从哪个渠道来的，然后我们才能讨论责任追究的问题。 事实上，如果中介机构明知房产地址是非法获取并继续使用，就应该承担相应的责任。

范晨进一步分析，上述居民可以通过举报来维护自己的合法权益。 公安局不予受理的，可以申请行政复议或者行政诉讼，也可以提起民事自诉，直接要求物业管理服务公司或者房地产开发商承担法律责任。 据悉，如果居民注册的公司信息造假，房东还可以直接对涉及注册的工商局提起行政诉讼，要求工商局撤销非法成立的公司。

采写、摄影/新京报记者 陈玉明 张健

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